三坊七巷历史文化街区保护修复项目
拆迁补偿安置实施细则
为推进重点工程——“三坊七巷”历史文化街区保护修复项目顺利进展，受福州市土地发展中心委托，由福州市拆迁工程处、鼓楼区房地产拆迁工程处实施该项目动迁。根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《福建省城市房屋拆迁管理条例》等拆迁相关法律法规，经福州市房地产管理局榕房拆许字(2007)第41号批准，特制定本实施细则。
一、拆迁补偿对象及方式
l、本拆迁范围(具体范围见规划用地红线图)的被拆迁人列入拆迁补偿对象，按被拆迁人的房屋所有权证或承租直管公房租赁凭证为拆迁补偿计户依据。
2、本地块拆迁补偿的方式：实行货币补偿与异地房屋产权调换相结合的方式，但被拆迁房屋属于下列第二条第5款规定的仅能作为产权调换方式安置。
二、拆迁补偿原则
1、货币补偿：具有合法产权的被拆迁人按房屋所有权证建筑面积或承租直管公房面积按规定换算成建筑面积实行货币补偿。
2、住宅产权调换：若被拆迁人选择拆迁人提供的产权调换安置房，以被拆迁房屋合法建筑面积为基础，增加异地安置地段等级差（鹤林新城安置地增加30％、丞相坑安置地增加25%、凤湖安置地增加10%）面积后就近上靠标准房型，上靠标准房型后，被拆迁人实际增加的建筑面积不足7平方米的，可上调一个标准房型安置。标准房型的建筑面积分别为45、60、75、90平方米，另凤湖安置地、丞相坑安置地提供105、120、135平方米房型（上述三种房型由不高于90平方米房型组合而成）。被拆迁人选择凤湖安置地、丞相坑安置地安置房增加异地安置地段等级差面积后，可安置面积超过135平方米房型，或者选择鹤林新城安置房增加异地安置地段等级差面积后可安置面积超过90平方米房型的，可分房型安置，原则上应从面积大的房型分起。分房型安置的，只享受一次上靠、上调。
3、营业性用房的拆迁补偿
(1) 被拆迁人持有营业性用房证件（指经规划部门批准、房管部门确认）、房屋所有权证，且实际为营业性用房的按营业性用房补偿。
(2) 拆迁未经规划部门批准、房管部门确认，将非营业性用房改作营业性用房，拥有产权和持有有效工商营业执照(或者工商行政管理部门出具的初始营业证明)的房屋，视不同情况分别按下列认定补偿：
① 在1984年1月5日《城市规划条例》生效前，将沿街底层第一自然间非营业性用房改为营业性用房，沿街底层第一自然间可按营业性用房给予补偿。其它部分的房屋面积按原房屋使用性质及用途予以认定补偿。
② 在1984年1月5日至1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》生效前，将沿街巷底层第一自然间非营业性用房改为营业性用房，可按沿街巷底层第一自然间建筑面积的8 O％确认营业性用房建筑面积，其余20%部分的房屋面积按原房屋使用性质及用途予以认定补偿，但搬迁奖励和货币补贴可按营业性用房标准补偿。
4、非公益性用房的附属物只能适用于货币补偿，不作产权调换。
5、被拆迁房屋属于以下情形只作产权调换，不作货币补偿：
(1) 被拆迁私有房屋的共有人或被拆迁公有房屋各使用人，对安置方式的选择达不成一致意见的；
(2) 房屋产权有纠纷、权属不清或产权人下落不明的；
(3) 被拆迁私有房屋的产权人和使用人对安置达不成一致意见的；
(4) 拆除有抵押的房屋，抵押权人和抵押人未重新设立抵押权或抵押权人未清偿债务的。
6、拆迁出租的房屋，所有权人要求产权调换的，原租赁关系应继续保持，但合同规定不保持的除外。
7、建筑面积的计算方法：
私房、单位房：以房屋产权证为准。
公房： 建筑面积=租折内自用使用面积×1.3
8、协商期限为90天。(2007年6月16日一2007年9月13日)
三、货币补偿及产权调换安置计价方式
(一) 货币补偿计价方式
1、住宅用房补偿方式：
(1) 私房补偿计价方式：私房合法建筑面积房屋的货币补偿金额=被拆迁房屋的合法建筑面积×(2998元／㎡＋被拆迁房屋建筑安装工程单价×成新率)。
(2) 公房（承租人）补偿计价方式：公房合法建筑面积房屋的货币补偿金额=被拆迁房屋的合法建筑面积×(2998元／㎡+被拆迁房屋建筑安装工程单价×成新率-700元／㎡)。
(3) 以协商形式在协商期限内搬迁选择货币补偿的，按合法建筑面积每平方米给予300元的货币补贴。
2、营业性用房补偿计价方式：
(1) 沿次干道营业性用房（指沿南后街、吉庇路、光禄坊、通湖路）：
① 私房营业性用房补偿计价方式：私房合法建筑面积营业性用房的货币补偿金额=被拆迁营业性用房的合法建筑面积×(15629元／㎡+被拆迁房屋建筑安装工程单价×成新率)。
② 公房营业性用房（承租人）补偿计价方式：公房合法建筑面积营业性用房的货币补偿金额=被拆迁营业性用房的合法建筑面积×(15629元／㎡+被拆迁房屋建筑安装工程单价×成新率)×50％；
③ 以协商形式在协商期限内搬迁选择货币补偿的，每平方米给予1200元的货币补贴。
(2) 沿小街巷：
① 私房营业性用房补偿计价方式：私房合法建筑面积营业性用房的货币补偿金额=被拆迁营业性用房的合法建筑面积×(4500元／㎡+被拆迁房屋建筑安装工程单价×成新率)。
② 公房营业性用房（承租人）补偿计价方式：公房合法建筑面积营业性用房的货币补偿金额=被拆迁营业性用房的合法建筑面积×(4500元／㎡+被拆迁房屋建筑安装工程单价×成新率)×50％；
③ 以协商形式在协商期限内搬迁选择货币补偿的，每平方米给予400元的货币补贴。
3、非住宅用房补偿计价方式：
(1) 私房、单位产
① 办公用房参照住宅用房补偿计价方式进行补偿；
② 工业仓储类用房补偿计价方式参照住宅用房补偿计价方式的75％进行补偿。
③ 以协商形式在协商期限内搬迁选择货币补偿的，按合法建筑面积每平方米给予300元的货币补贴。
(2)公房
① 办公类用房（承租人）补偿计价方式：公房合法建筑面积房屋的货币补偿金额=被拆迁房屋的合法建筑面积×(2998元／㎡+被拆迁房屋建筑安装工程单价×成新率) ×50%。
② 工业仓储类用房（承租人）补偿计价方式：公房合法建筑面积房屋的货币补偿金额=被拆迁房屋的合法建筑面积×(2998元／㎡+被拆迁房屋建筑安装工程单价×成新率)×75％×50%。
③ 以协商形式在协商期限内搬迁选择货币补偿的，按合法建筑面积每平方米给予300元的货币补贴。
4、房屋附属物补偿计价方式：
⑴ 有合法产权的房屋附属物的补偿计价方式=被拆迁房屋附属物的合法建筑面积×(2998元／㎡+被拆迁房屋附属物建筑安装工程单价×成新率)×50％。
以协商形式在协商期限内搬迁，选择货币补偿的按合法建筑面积每平方米给予150元的货币补贴。
⑵ 无产权房屋附属物原则上不予补偿，被拆迁人在协商期限内搬迁的，该附属物建筑面积的货币补偿金额=被拆迁房屋附属物的建筑面积×被拆迁房屋附属物建筑安装工程单价×成新率。
5、成套商品房基础设施配套费补偿
成套商品房被拆迁人选择货币补偿的，按合法建筑面积每平方米给予420元基础设施配套费补偿。
（二）住宅房屋产权调换计价方式
若被拆迁人选择拆迁人提供的产权调换安置房，应向拆迁人缴交产权调换安置房屋差价。
安置房计价标准：
⑴ 鹤林新城安置房、丞相坑安置房
高层安置房：等面积部分（含异地安置应增加的建筑面积）900元/㎡，上靠部分1848元/㎡，上调部分2310元/㎡。
⑵ 凤湖安置房
高层安置房：等面积部分（含异地安置应增加的建筑面积）900元/㎡，上靠部分2200元/㎡，上调部分2750元/㎡。
回迁安置时，按安置房实际建筑面积据实结算。若安置房实际建筑面积大于标准房型建筑面积，大于部分面积按该安置房地块“上调面积”的计价标准补交差价；若安置房实际建筑面积小于标准房型建筑面积，小于部分面积按照相应档次的计价标准据实结算。上述计价标准为基准价格，结算时按照拆迁有关规定计算层次调节系数。
四、产权调换安置房源
高层期房：鹤林新城安置房、丞相坑安置房、凤湖安置房
过渡期限：丞相坑地块、凤湖地块3年；鹤林新城分期交房，最长不超过3年。
五、搬迁奖励办法
1、困难户拆迁补偿
(1) 对享受低保的困难群众，人均建筑面积少于6平方米的，可以申请安排廉租房。廉租房租金按相关规定执行。另外在协商期内搬迁的按计户依据再给予每户3000元的安家费。人均面积少于10平方米，选择货币补偿并在协商期限内搬迁的，将房屋区位补偿款（2998元/㎡）全额上缴财政专户代管后，可以申请安排廉租房。
(2) 对原产权房屋面积小于45平方米，且在本市范围内无其他处房屋且人均建筑面积少于10平方米的困难户，选择货币补偿且在协商期限内搬迁的，经街道、社区居委会确认并公示无异议后，按不足45平方米的部份乘以房屋区位补偿单价（2998元/㎡）给予困难补贴（对现有房屋进行产权分析，致使单户产权面积少于45平方米的，不享受本款困难补贴的优惠政策）。
2、在1990年4月1日《城市规划法》生效后至2000年1月1日，将沿街巷底层第一自然间非营业性用房改作营业性用房的，在协商期限内搬迁的，可按沿街巷底层第一自然间建筑面积的60％确认营业性用房建筑面积，其余40%部分的房屋面积按原房屋使用性质及用途予以认定补偿，但搬迁奖励和货币补贴可按营业性用房标准补偿。
3、在下列规定期限内搬迁的，按照确认的合法建筑面积给予奖励：
⑴ 选择货币补偿的住宅和办公类房屋被拆迁人，在2007年8月24日前签订拆迁协议并封房的，按300元／㎡给予奖励；在2007年8月25日至2007年9月13日前签订拆迁协议并封房的，按150元／㎡给予奖励。
⑵ 选择产权调换的住宅被拆迁人，在2007年8月24日前签订拆迁协议并封房的，按100元／㎡给予奖励；在2007年8月25日至2007年9月13日前签订拆迁协议并封房的，按50元／㎡给予奖励。
⑶ 工业、仓储类用房的被拆迁人，在2007年8月24日前签订拆迁协议并封房的，按100元／㎡给予奖励；在2007年8月25日至2007年9月13日前签订拆迁协议并封房的，按50元／㎡给予奖励。
⑷ 营业性用房的被拆迁人，在2007年8月24日前签订拆迁协议并封房的，沿次干道的按800元／㎡给予奖励，沿小街巷的按400元／㎡给予奖励；在2007年8月25日至2007年9月13日前签订拆迁协议并封房的，沿次干道的按400元／㎡给予奖励，沿小街巷的按200元／㎡给予奖励。
⑸ 有合法产权的房屋附属物的被拆迁人，在2007年8月24日前签订拆迁协议并封房的，按150元／㎡给予奖励；在2007年8月25日至2007年9月13日前签订拆迁协议并封房的，按75元／㎡给予奖励。
4、无产权建筑物原则上不予补偿，由被拆迁人自行拆除。产权未登记的房屋，确系作为使用人居住，且在本市范围内无其他住房的、主体搭盖年限较久的、在协商期限搬迁的，可按实际丈量建筑面积参照市委、市政府办公厅下发的榕委办[2004] 68号《关于切实维护被拆迁人合法权益的意见》有关条款确认拆迁补偿面积，但不可单独立户。拆迁摸底后建设的无产权房屋不予补偿安置。
六、搬迁补助标准
1、住宅搬迁补助费按合法建筑面积6元／㎡；非住宅搬迁补助费按合法建筑面积10元／㎡。搬迁补助费不足200元，按200元计算。
2、产权调换房属拆迁人提供的，其临时过渡费按合法建筑面积每月8元／㎡(原面积不足30㎡按30㎡计算)。
七、凡超出协商期限内搬迁的，作如下处理：
1、拆迁人与拆迁实施单位对被拆迁人严格执行本实施细则中的奖惩办法，凡超过协商期限搬迁的，不享受以上规定的一切奖励及货币补贴等优惠条款，坚决杜绝超期限搬迁反而多得利的现象发生。
2、拆迁人与被拆迁人应在规定搬迁协商期限内达成拆迁补偿安置协议，若在协商期限内达不成补偿安置协议的，双方可委托经拆迁管理部门核准，具有相应资格的评估机构对被拆迁房屋进行评估，并以评估价或经鉴定后的评估价作为补偿依据，同时被拆迁人不再享受拆迁人提供的一切奖励及货币补贴等优惠条款。
3、拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，拆迁人将依法申请裁决。拆迁裁决依法作出后，被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由裁决机关提请市人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由裁决机关依法申请人民法院强制拆迁。
4、故意扰乱拆迁工作秩序、煽动闹事、妨碍拆迁工作人员正常工作的，由公安机关按照《治安管理处罚条例》规定处罚，构成犯罪的由司法机关追究刑事责任。
八、房屋搬迁及选房办法
1、由拆迁实施单位将实地丈量的房屋面积、房屋结构、房屋成新率等材料交由被拆迁人核对，在核对无误情况下被拆迁人按规定时间及时确认。
2、被拆迁人在搬迁前应向水、电部门交清费用，办理结算手续。属水、电部门安装的总表，不得私自拆除、更换，应由水、电部门统一拆除，否则水、电部门将按规定追究当事人责任。
3、承租直管公房的被拆迁人，搬迁前应向区房管局或当地房管所办妥退租手续。
4、被拆迁人应当按拆迁协议约定的搬迁期限搬迁完毕，办好封房移交手续，并将被拆迁房屋完整无损交拆迁人验收接管，若擅自拆除损坏被拆迁房屋，被拆迁人应负责赔偿。逾期未搬迁的，若被拆迁人选择货币补偿，拆迁人不予支付补偿费；若被拆迁人选择房屋产权调换安置的，则无权参加选房顺序号的抽签及进行选房。
5、被拆迁人选择产权调换安置的，在2007年7月30日前签订拆迁协议并于2007年8月2日前搬迁封房的，于2007年8月5日集中在鼓楼区光禄坊26号鼓楼区第三中心小学（下简称鼓三小）内抽取选房顺序号；在2007年7月31日至2007年8月24日前签订拆迁协议，并于2007年8月27日前搬迁封房的，于2007年9月1日集中在鼓三小抽取选房顺序号；2007年8月25日以后签订搬迁协议并封房的被拆迁人按搬迁封房先后顺延领取选房顺序号。抽签时，被拆迁人按照搬家顺序号的先后，抽取选房顺序号。
6、被拆迁人选房顺序号确定后，应按照拆迁人及拆迁实施单位通知的时间、地点（在福州日报上刊登通知）选择安置房地点、房型，并在《拆迁安置情况表》上签字确认。
7、未按通知的时间到场抽签或者选择安置房地点及房型的，视为被拆迁人放弃抽签及选择安置房的权利，由拆迁人及拆迁实施单位在公证机关公证下代为抽签或者代为选择安置房地点及房型并签署《拆迁安置情况表》。代选安置地点时，根据被拆迁人可安置面积，按照先选择凤湖安置房、再选择丞相坑安置房、最后选择鹤林新城安置房的先后顺序确定安置地点及房型（即根据被拆迁人的可安置面积，优先考虑选择凤湖安置房，若凤湖安置房内当时无房源，则考虑在丞相坑安置房中选择，若丞相坑安置房中当时仍无房源，则在鹤林新城安置房中选择）。
8、被拆迁人选择安置房地点及房型后，随即依次获得相应安置房地块回迁选房顺序号。回迁安置时，凭该回迁选房顺序号挑选具体安置房。
9、凤湖地块可提供安置房总建筑面积5万平方米、丞相坑地块可提供安置房总建筑面积16万平方米、鹤林新城按可提供的房源户型套数，供被拆迁人选择。被拆迁人依据选房顺序号先后选择，选完为止。
10、凡属货币补偿的被拆迁人签订拆迁货币补偿协议并搬迁封房后10天内由拆迁人付清货币补偿款。
11、被拆迁人在签订协议时，应提交产权证、建筑许可证、土地使用证、公房租赁凭证、工商营业执照等原件并随带身份证及印章。
九、三坊七巷历史文化街区古建筑的补偿安置
属于《福州市三坊七巷历史文化街区古建筑搬迁修复保护办法》中确定的三坊七巷28处文物保护单位及131处古建筑的补偿安置适用本细则。
被拆迁人应将房屋原封不动地交由拆迁人，不得私自将房屋内的门、窗、格栅、木雕等硬木构件或石构件拆除，不得给原房造成损害或变动，否则将根据《中华人民共和国文物保护法》、《福州市三坊七巷、朱紫坊历史文化街区保护管理办法》、《福州市三坊七巷历史文化街区古建筑搬迁修复保护办法》的有关规定追究其经济及法律责任。如房屋产权性质属于私有，且原房未作任何变动和损坏的，按合法建筑面积每平方米再给予100元的补偿费。
十、投诉监督
为确保整个拆迁补偿工作顺利进行，“公正、公平、公开”的实施拆迁，拆迁人及拆迁实施单位接受福州市及鼓楼区监察局和广大被拆迁人的监督。
福州市土地发展中心
福州市拆迁工程处
鼓楼区房地产拆迁工程处
二○○七年六月十六日